Huurprijs en huurbetaling

Bij de vrije sector huur wordt de huurprijs overeengekomen in het huurcontract. Deze prijs is niet gebonden aan een maximum.

Voor sociale huurwoningen geldt een maximaal toegestane huurprijs (ook wel maximaal redelijke huurprijs genoemd). Die maximaal toegestane huurprijs hangt af van de oppervlakte van de woonruimte en de voorzieningen erin. Met het woningwaarderingsstelsel (wws) worden deze kwaliteiten van een huurwoning in punten uitgedrukt. Het totale aantal punten bepaalt de wettelijk toegestane maximum huur.

In de huurovereenkomst staat de huurprijs vermeld die geldt op het moment dat de huurovereenkomst wordt gesloten. In de meeste gevallen bestaat de huur uit twee delen, de nettohuur en de servicekosten (bijvoorbeeld gas, water, licht, schoonmaakkosten, etc.). Samen is dit de bruto huur. De netto huur is de vergoeding voor het gebruik van de woonruimte. De brutohuur is het bedrag dat u maandelijks betaalt.
         
Netto huur + service kosten = bruto huur

Informatie over de huurprijs en manieren waarop u de huur kunt betalen vindt u op de pagina met vragen over huur betalen. Mocht u in betalingsproblemen komen, laat ons dat dan zo spoedig mogelijk weten.

Er is ook een aantal andere instanties die u van dienst kunnen zijn: Versa Welzijn, Sociale Zaken (gemeente Naarden, Bussum en Weesp) en gemeente Hilversum kan ook hulp bij schulden bieden.

Nee, elk jaar wordt de netto huurprijs per 1 juli aangepast (jaarlijkse huurverhoging). Dit houdt mede verband met de inflatie. Voor de sociale huurwoningen stelt de overheid een maximum vast voor de verhoging. In het algemeen is de aanpassing ongeveer gelijk met de inflatie. Voor de vrije sector huur (de huurprijs van de duurdere huurwoningen) wordt de huurprijsaanpassing in het huurcontract afgesproken. Deze aanpassing kan hoger zijn dan inflatie.

Servicekosten zijn kosten die u als huurder boven op de (kale) huurprijs betaalt. Dudok Wonen zorgt dan voor bepaalde leveringen en diensten. Bijvoorbeeld verwarming, water en elektriciteit of voor het schoonhouden van het trappenhuis. Meestal zijn het diensten voor de gemeenschappelijke ruimten of werkzaamheden die u als huurder zelf zou moeten verrichten. Servicekosten worden ook wel ‘bijkomende kosten’ of ‘leveringen en diensten’ genoemd die uiteindelijk door u als huurder worden betaald.

In uw huurcontract staat welke servicekosten u voor uw woning betaalt. Dudok Wonen schiet de kosten voor elektriciteit, verwarming en dergelijke voor. U betaalt dat bedrag terug aan Dudok Wonen via een voorschotbedrag dat wij maandelijks bij uw huurprijs optellen. Het voorschotbedrag bepalen wij aan de hand van een inschatting van de te verwachten kosten voor het komende jaar.

Nee, dat is niet altijd gelijk. Elk jaar bekijken wij wat het verschil is tussen het door u betaalde voorschotbedrag en de door Dudok Wonen betaalde werkelijke kosten. U leest dat in de jaarlijkse afrekening servicekosten. Als uw voorschot hoger is dan de werkelijke kosten krijgt u een bedrag terug. Als uw voorschot bedrag lager is dan de werkelijke kosten, dan moet u het verschil bijbetalen.

U ontvangt de afrekening elk jaar voor 1 juli.

Wij tellen eerst de totale kosten van uw complex bij elkaar op. Die kosten verdelen we over alle bewoners in uw complex met behulp van verdeelsleutels. Uit die berekening komt het werkelijke bedrag dat u moet betalen.

Omdat er verschil zit tussen leveringen in diensten, hanteren wij verschillende verdeelsleutels. Voor bijvoorbeeld stookkosten gebruiken wij een andere verdeelsleutel dan voor het schoonhouden van het trappenhuis. Voor de kosten van het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimte in een flatgebouw is het aantal woningen de verdeelsleutel: ieder huishouden betaalt hiervoor dan een gelijk bedrag. Voor het verdelen van de stookkosten is het eerlijker dat de totale kosten worden verdeeld met behulp van registratiemeters (indien daar de technische voorzieningen voor aanwezig zijn), de zogenaamde warmtemeters. Dit omdat grotere woningen meer radiatoren hebben en sommige mensen meer stoken dan anderen.

Als uit de jaarlijkse afrekening blijkt dat uw voorschotbedrag te laag is, dan verhogen wij uw voorschotbedrag. Als u vindt dat uw voorschotbedrag te hoog is, dan kunt u een verzoek indienen bij Dudok Wonen om het bedrag te verlagen.

• Stookkosten (centrale verwarming)
  Als er in uw complex collectieve verwarming is, hebben wij de stookkosten opgenomen in de servicekosten. Het onderdeel stookkosten is voor de meeste huurders de grootste servicekostenpost.
• Tuinonderhoud
  Dit zijn kosten die wij maken voor het onderhoud aan gemeenschappelijke groenstroken en tuinen. De werkzaamheden laten wij door derden uitvoeren.
• Water
  Dit zijn de kosten van het waterverbruik voor algemene doeleinden (bijvoorbeeld de schoonmaker van de gemeenschappelijke ruimte) die zijn opgenomen in de servicekosten. Als het totale waterverbruik van uw complex op één hoofdmeter wordt geregistreerd, zit het bedrag daarvoor in de servicekosten.
• Elektra algemeen
  In veel complexen hangt een algemene elektrameter. De stroom gebruiken we dan voor onder meer liftinstallaties, c.v.-pompen en algemene verlichting.
• Schoonmaken
  Als er in uw complex gemeenschappelijke ruimtes worden schoongehouden en/of de ramen, dan berekenen wij de kosten in de servicekosten door. De kosten berekenen we per woning.
• Huismeester of huisbewaarder
  In een aantal complexen hebben wij een huismeester of een huisbewaarder aangesteld. De huismeester/huisbewaarder verzorgt de nodige werkzaamheden en is eerste aanspreekpunt voor u als bewoner als er zich problemen voordoen. De kosten voor de huismeester berekenen we per woning door.
• Glasfonds
  Het risico van breuk van binnen- en buitenglas is voor rekening van u als huurder. Dudok Wonen biedt een voordelige voorziening aan. Uw bijdrage storten we in het glasfonds. Glasschades betalen wij vanuit dit fonds. U ontvangt dan geen individuele afrekening voor glasschade.
• Bijkomende (service)kosten
  Om bovenstaande diensten aan u te kunnen leveren maakt Dudok Wonen kosten. Daarvoor brengen wij bij u  administratiekosten in rekening. 

Ja dat kan. Bijvoorbeeld als u en uw medebewoners Dudok Wonen vragen om het schoonmaken van portieken en trapportalen voortaan aan een schoonmaakbedrijf uit te besteden. Dit betekent extra kosten en Dudok Wonen mag dan de servicekosten verhogen. Het wijzigen van voorschotten bij nieuwe voorzieningen gebeurt altijd na overleg met de huurders. Hiervoor is de instemming van de meerderheid van de huurders nodig.

Als u vragen heeft over de afrekening servicekosten dan zijn wij graag bereid één en ander toe te lichten. Ook als u het niet eens bent met de afrekening is het goed om daar samen over te praten. Als dat voor u niet tot een bevredigende oplossing leidt dan bestaat de mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen bij de huurcommissie. Onze medewerkers van de vestigingen kunnen u vertellen hoe dit precies in zijn werk gaat.

Sommige servicekosten worden meegenomen in de berekening van uw huurtoeslag, bijvoorbeeld verlichting van gemeenschappelijke ruimten en kosten voor het schoonmaken van de lift. Huurtoeslag ontvangt u van de Belastingdienst als u relatief veel van uw inkomen kwijt bent aan huur. Meer hier over kunt u lezen bij op deze website onder huurtoeslag.

In de huurovereenkomst staat dat u de huur elke maand vooruit moet betalen. Dat betekent dat wij de huur op de eerste van de maand ontvangen moeten hebben. Het betalen van de huur is één van de belangrijkste verplichtingen die u als huurder heeft. Houdt u er rekening mee dat een overschrijving van uw bankrekening naar de bankrekening van Dudok Wonen enkele dagen kan duren.

Bij het tekenen van de huurovereenkomst spreken we met u af hoe u de huur gaat betalen. Er zijn vijf verschillende mogelijkheden om de huur aan Dudok Wonen over te maken. Hieronder staan ze per punt beschreven.

U kunt Dudok Wonen toestemming geven om elke maand de huur van uw rekening af te schrijven. Deze mogelijkheid is zowel voor u als Dudok Wonen het makkelijkst, omdat u altijd op tijd betaalt, zonder dat u daar iets voor hoeft te doen. Zolang er voldoende geld op de rekening staat, wordt de betaling vanzelf geregeld.

Bent u geïnteresseerd in automatisch betalen? U kunt op ons kantoor een machtigingskaart invullen of de machtigingskaart schriftelijk aanvragen.

Als u voor betalen met een acceptgirokaart kiest, sturen wij u elke maand een acceptgirokaart toe waarmee u de huur kunt betalen.

U kunt maandelijks met uw bankpas bij ons op kantoor de huur betalen. U ontvangt dan een kwitantie van ons.

Als u beschikt over internet- of telebankieren dan kunt u uw betaling iedere maand zelf overmaken. De betaling maakt u over naar rekeningnummer 28.51.34.582 ten name van Dudok Wonen in Hilversum. Als omschrijving gebruikt u uw naam, adres en de huurtermijn die u overmaakt.

Het is ook mogelijk dat u met de Sociale Dienst afspreekt dat zij de huur direct van uw uitkering inhouden. De Sociale Dienst maakt dan uw huur aan ons over. U moet dan wel de Sociale Dienst machtigen. Daarvoor kunt u contact opnemen met uw contactpersoon bij de Sociale Dienst.

In de folder 'huurbetaling Dudok Wonen' leest u hier meer over.

Huurtoeslag is een tegemoetkoming in de huurkosten. Dit werd vroeger huursubsidie genoemd. Als u in verhouding tot uw inkomen veel geld kwijt bent aan huur kunt u wellicht huurtoeslag krijgen.

Om huurtoeslag te krijgen moet in een zelfstandige woonruimte wonen, of u woont in een woning met woonbegeleiding. Kamerbewoners kunnen geen huurtoeslag krijgen.

De Belastingdienst voert de huurtoeslag uit. Wij verwijzen u hiernaar door. Voor meer informatie kunt u terecht op: www.toeslagen.nl.

Krijgt of heeft u problemen met de huurbetaling? Neem dan snel contact met ons op. In overleg met de incassomedewerker bekijken we samen hoe u uw betalingsachterstand kunt inlopen. Hoewel het niet prettig is om betalingsproblemen onder ogen te zien, is het belangrijk om het zo vroeg mogelijk bespreekbaar te maken. Door snel actie te ondernemen, voorkomt u dat de betalingsachterstand hoog oploopt of in handen wordt gegeven van de deurwaarder. Daaraan zijn namelijk extra kosten voor u verbonden.

Als u een betalingsachterstand niet direct kan betalen, kunt u contact opnemen met de incassomedewerker van Dudok Wonen. De incassomedewerker bespreekt de mogelijkheden van het maken van een betaalafspraak met u.

Ook als u bij meerdere partijen betalingsachterstanden heeft, is het belangrijk dat u direct naar oplossingen zoekt. Komt u er zelf niet uit of u wilt u met iemand over uw betalingsproblemen praten? Dan kunt u geheel vertrouwelijk contact opnemen met onderstaande instanties.

Inwoners van Hilversum

Kredietbank Nederland
Bezoekadres:
Wilhelminastraat 1-19 in Hilversum (Gebouw WisselWerk)

U kunt elke werkdag langskomen, zonder afspraak van 09.00 uur - 13.00 uur.

Informatie over hulp bij schulden: (036) 548 65 48

Inwoners van Bussum en Naarden

Sociale Zaken Bussum en Naarden
Bezoekadres:
Brinklaan 35 in Bussum

Het loket van Sociale Zaken is geopend op werkdagen van 8.30 uur tot 10.30 uur.

Informatie over hulp bij schulden: (035) 692 86 13

Voor hulp bij schulden kunt u ook kijken op de website Versa Welzijn, Sociale Zaken (gemeente Naarden, Bussum en Weesp) of gemeente Hilversum.

Wij spreken met u op maat de voorwaarden af voor de betaalafspraak die wij met u overeenkomen. Dat kan dus per situatie verschillen en een betaalafspraak is niet in alle gevallen mogelijk. Er zijn geen kosten verbonden aan het maken van een betaalafspraak met Dudok Wonen. Echter indien de zaak over uw betalingsachterstand al is overgedragen aan een deurwaarder en u spreekt met de deurwaarder een betaalafspraak af, dan zijn daar meestal wel kosten aan verbonden.

In de folder 'Betalingsproblemen' kunt u hier meer over lezen.

Wij proberen eerst zelf met u afspraken te maken om de betalingsachterstand in te halen. Als dat niet lukt dragen wij de zaak over uw betalingsachterstand over aan een deurwaarder. Dat betekent dat vanaf het moment dat u de brief van de deurwaarder heeft ontvangen uw zaak niet meer via ons loopt. U zult dan met al uw vragen contact met de deurwaarder moeten opnemen.

U kunt in een aantal gevallen bezwaar maken tegen de huurverhoging. Hieronder leest u welke redenen u kunt hebben om bezwaar te maken.

In de volgende gevallen kunt u bezwaar maken tegen de huurverhoging:

• Als de huurverhoging hoger is dan wettelijk toegestaan.
• Als de huur door de verhoging boven de maximale huurprijsgrens volgens het WWS punten systeem komt te liggen. Op de website van de huurcommissie kunt u kijken of dat inderdaad zo is.
• Als het voorstel verkeerd is aangekondigd of fouten bevat, zoals een onjuiste ingangsdatum of huurprijs.
• Als het voorstel minder dan twee maanden voor de ingangsdatum verstuurd is.
• Als dit de tweede huurverhoging binnen 12 maanden is.  
• Als de huur door de Huurcommissie tijdelijk verlaagd is vanwege ernstige onderhoudsgebreken en de gebreken nog niet zijn verholpen.
• Als het inkomen op de inkomensverklaring van de Belastingdienst niet klopt. Er is geen inkomensverklaring verstuurd indien u een inkomen tot € 33.614 heeft omdat u dan sowieso de laagste huurverhoging krijgt.
• Als het inkomen in 2012 lager is dan het inkomen in 2011.
• Als het huishoudinkomen op de inkomensverklaring van de Belastingdienst is gebaseerd op een te groot aantal personen.
• Als u als huurder of een ander lid van uw huishouden chronisch ziek of gehandicapt is en daarvoor een indicatiebesluit of beschikking heeft.
• Als het inkomen na een of meerdere inkomensafhankelijke extra huurverhogingen tot onder de inkomensgrens (€ 33.614 of € 43.000) daalt kan de extra huurverhoging geheel of gedeeltelijk worden teruggedraaid.

• Als u vindt dat u een te laag inkomen in verhouding tot de huurprijs. Mogelijk komt u wel in aanmerking voor Huurtoeslag, maar daarvoor moet u bij de Belastingdienst/Toeslagen zijn. 
• Als er ernstige onderhoudsgebreken zijn en u (nog) geen ‘Procedure huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken’ bij de Huurcommissie heeft gestart, heeft het geen zin om op grond hiervan bezwaar te maken tegen de huurverhoging.
• Als u een geliberaliseerd huurcontract heeft. Voor geliberaliseerde huurcontracten gelden andere regels met betrekking tot de huurverhogingspercentage, ingangsdatum etc. Deze regels vindt u terug in het contract. Als u het niet eens bent met uw verhuurder kunt u niet naar de huurcommissie maar moet u naar de rechter.

Bent u het niet eens met de huurverhoging, dan moet u een bezwaarschrift indienen bij Dudok Wonen. Gebruik hiervoor het formulier 'Bezwaarschrift huurverhoging'. Dit kunt u downloaden van de website van de Huurcommissie. Er staat nu nog een verouderd formulier op deze site. Dit wordt nog aangepast. Tot die tijd kunt u het oude formulier gebruiken.  

U moet twee bijlagen mee sturen:

• Een IB-60 verklaring van 2012 van alle op het adres ingeschreven personen. Deze IB-60 verklaring is opvraagbaar via de Belastingtelefoon 0800 - 0543. Het is handig als u dan de burgerservicenummers bij de hand heeft. De Belastingdienst heeft ons laten weten dat de IB-60 pas in juni beschikbaar komt. Dat betekent dat u uw bezwaar tegen de huurverhoging ook pas dan compleet kunt maken. Dat is niet erg omdat u tot 30 juni 2013 bezwaar kunt maken.
• Een uittreksel uit de Gemeentelijke basisadministratie. Hierop staat aangegeven hoeveel personen op uw adres staan ingeschreven. U kunt dit uittreksel voor Hilversum en Bussum opvragen via telefoonnummer 035 - 14035. 

U dient het formulier voor de ingangsdatum van de huurverhoging in te leveren (dus bij een huurverhoging per 1 juli moet uw bezwaar vóór 1 juli ingeleverd zijn). Omdat 30 juni op een zondag valt, adviseren wij u het bezwaar uiterlijk vrijdag 28 juni 2013 in te dienen. Bent u te laat, dan kunt u geen bezwaar meer maken.

Als u bezwaar maakt tegen de huurverhoging, mag u de oude huur blijven betalen. Als de Huurcommissie beslist dat de huurverhoging redelijk is, moet u de huurverhoging alsnog betalen. Het is dus aan te raden het bedrag van de huurverhoging apart te zetten.

Als Dudok Wonen het niet met uw bezwaar eens is en de huurverhoging toch wil doorzetten, dan kunnen wij de Huurcommissie vragen om een uitspraak te doen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend. Dit betekent dat zowel wij als u zich er aan moeten houden. Tenzij een van ons beiden binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie in beroep gaat bij de rechter. 

Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen. Dit moet wel binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie. Na deze acht weken is de uitspraak van de Huurcommissie bindend voor beide partijen.

De overheid stelt voor de sociale huurwoningen jaarlijks het maximale huurverhogingspercentage vast. Voorgaande jaren was dat huurverhogingspercentage gelijk aan het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. Bij de huurverhoging 2013 heeft de overheid iets anders besloten. Bij de huurverhoging van 2013 wordt naast het inflatiepercentage over 2012 (2,5%), er aan de hand van de hoogte van uw inkomen een opslag wordt berekend. Dudok Wonen volgt de overheid hierin. De voornaamste redenen zijn dat de overheid beweging op de woningmarkt probeert te krijgen en het begrotingstekort wil terugdringen. Voor u betekent dit het volgende:

Ligt uw inkomen lager dan € 33.614 dan is het maximale huurverhogingspercentage 4% (= 2,5 % inflatie + 1,5% opslag)

Ligt uw inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 in dan is het maximale huurverhogingspercentage 4,5% (= 2,5% inflatie + 2% opslag)

Ligt uw inkomen boven € 43.000 dan is het maximale huurverhogingspercentage 6,5% (= 2,5% inflaten + 4% opslag)

Ongeacht uw inkomen krijgt u een huurverhoging van 4% (= 2,5 % inflatie + 1,5% opslag)

In uw huurcontract staat met welk percentage de inflatie (2,5% over 2012) wordt verhoogd.